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资深房地产记者独家解析2018年市区楼市,预判2019年楼市走势!

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发表于 2019-2-3 13:50:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

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价升量降渐露疲态 供给加大预期稳定——2018年黄冈市区楼市盘点与2019展望
    一路风雨一路歌,几经高潮几回落。  走过2018,从匆匆的脚步声中,我们触摸黄冈市区楼市的脉动,感受在从严调控的大背景下,有人欢喜有人愁,购房者后悔当初没出手,开发商后悔房子盖得太慢,市场上演了一场追梦大戏。   走过2018,从躁动的春天里,我们经历了市区楼市一路跌宕起伏,因市场供给不足演绎为价升量降,因购买力不足而滞销候客,无论怎么变化,市区楼市依旧突破100万平方米销售大关,每平方米销售均价再次刷新历史纪录。

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新房热销渐显疲态 二手房市场意外走俏
  据黄冈市房地产管理局统计,2018年,黄冈市区新建商品房销售累计 9091 套,销售面积累计109.16万平方米,同比减少17.9%;其中新建商品住房销售累计 7713 套,销售面积累计95.86万平方米,同比减少22.22%。
 

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  从销售月份来看,一月和三月,市区月销售分别达到13.4和15.11万平方米,为全年销售最高峰,而二、四、五、六、七这5个月销售都在5万平方米左右,这主要反映在供给不足和购买力不足的双重夹击下,带来的价格攀升与销量下降。
 

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    从销售项目来看,升华·翡翠城全年销售1013套,位居市区销售榜首;碧桂园·黄冈之星销售554套,黄州书院销售496套分别位列二、三位。楚曦·新城府、韵湖首府等新项目也激起了一时的销售热潮。而东湖一号、联投国际城、鑫龙·上上城、九城新天地、金泰国际广场、长河水岸、东方明珠、萬乾印象等项目,加推房源基本销售殆尽。
  

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    2018年,最让人刮目相看的是二手房市场热销。在新建房源供应不足和房价不断走高的合力下,直接推动了二手房市场久违的热销。市区全年二手房成交面积23.78万平方米,同比增长126.91%,其中二手住房成交面积累计22.19万平方米,同比增长119.27% 。
 

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    房地产中介机构如雨后春笋,很多曾经在房地产项目做营销的经理,纷纷转行成立房地产中介公司。居佳地产、万居地产等中介机构生意兴隆。截至目前,市区新增房地产中介机构25家,共有合法房地产中介机构58家。
  再热的楼市,也有遇冷的一天。去年底,尽管新开盘项目不断增多,市区楼市渐显疲态,很多楼盘开始到处拉客户,打折促销又开始兴起,一个新的拐点似乎又要到来。
房价走高“伤不起” 限价销售稳预期
  尽管2018年销量未创历史新高,备受关注的房价却不断创出新高。  

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    处于清盘状态的升华·翡翠一品,最后30套房源,每平方米销售均价接近1万元。元旦开盘的黄州书院主推洋房,兼顾高层和别墅,每平方米销售均价突破9000元。从年头火到年尾的升华·翡翠城项目,每平方米销售均价7500元。  
  

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    昆仑·东湖一号项目加推房源,每平方米销售均价7200元。鑫龙·上上城项目每平方米销售均价从6000元跃升至7000元。联投国际城项目受临近市思源实验学校和碧桂园两项目拉动影响,每平方米销售均价迅速从5600元跃升至7000元……2018年,均衡高中低端楼盘销售价格,市区楼市每平方米销售均价接近6000元,较之上年增幅近两成。

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  房价攀升,反映在项目销售收入的不断增长。2018年,碧桂园旗下四个项目累计销售总额达到20亿元,位居榜首;升华地产旗下两个项目累计销售达到9亿元,位列其次;黄州书院销售总额接近7亿元,位列第三。东湖一号、联投国际城、九城新天地、长河水岸等项目也较好地实现加速回款。
  

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    2018年8月16日,省住建厅会同省国土厅、人行武汉分行邀请武汉、黄石、十堰、襄阳、宜昌、荆门、鄂州、黄冈、随州、仙桃等10个城市进行会商,要求各地政府切实担负起稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。
  曾经房价落后于其他市州的市区楼市,2018年何以飞涨?除了供给不足的主因外,还有土地成本的增加、建造成本的提升以及部分开发商抬价销售。  为遏制房价过快上涨,市房管局联合多部门及时开展房地产市场专项整治行动,同时对新开工楼盘进行价格审核,限制房屋价格虚高上市。  与此同时,市政府使出抑制房价的杀手锏——加大土地供应。去年,市区房地产开发用地供应17宗,总面积68.35公顷,同比增长204%。
政策稳定市场预期楼市拐点有望到来
    对于2019的楼市,你是信心满满,还是底气不足?

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    业内人士认为,2019年楼市进入“换挡期”,从全国楼市整体严控换挡到“因城施策、分类指导”,与此同步的是信贷政策、调控节奏将在不同城市表现也不同。  从政策层面来讲,2018年7月,中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”口号,成为楼市降温“分水岭”;12月,全国住房和城乡建设工作会议提出,要将“稳地价稳房价稳预期”作为调控主要目标,维稳将是2019年楼市政策基调。

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    从市场层面来说,进入2019年,对于楼市的预测比比皆是,“购买力不足”基本成为了大家的一致看法。尤其是市区楼市,经历连续两年多的过快上涨,整体购买力已经支撑不了持续上扬,楼市徘徊整理或自然下行将不可避免。

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    从项目建设来看,随着近两年供地节奏加快,2019年新增项目也将超出预期。1月26日,升华地产在市区投资开发的第三个项目翡翠公馆开盘销售,本土企业嘉豪地产匠心打造城央大作——嘉豪·新港湾营销中心和样板间对外开放;1月30日,由中国地产百强企业澳海地产投资开发的新中式府院——澳海·黄州府项目入市销售。

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    除此之外,居然之家垂直森林项目、万景·公园里、楚之源·御墅湾等项目蓄势待发,碧桂园旗下黄冈碧桂园、黄冈之星、城品、中央公馆,升华·翡翠城、黄州书院、韵湖首府、东湖一号、联投国际城、九城新天地、金泰国际广场、长河水岸、东方明珠、湖光月色、楚曦·新城府等在售项目也将加推房源,加之多个棚改项目开始启动建设,全年有望形成20多个项目协同上市,新批预售面积也将大大超过上一年。

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    有关专家认为,从当下房地产市场走势看,2019年有三点趋势是肯定的:一是我们要坚信房地产仍然是中国经济压舱石;二是我们将面临近些年来比较重要的调整期;三是企业从高速增长转为有质量的增长。
  2019年,黄冈市区楼市向左走,还是向右走?让我们拭目以待!

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来源:黄冈日报 记者:贺正文


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